Régua de cobrança de condomínio: modelo pronto, dia a dia, com mensagens

A maior parte da inadimplência de condomínio começa pequena: um boleto esquecido, um mês apertado. Sem uma rotina clara, esse atraso vira duas, três cotas, e a conversa fica mais difícil. A régua de cobrança resolve isso: define quando, por qual canal e com qual mensagem o condomínio fala com o morador, do lembrete até o jurídico. Abaixo, um modelo pronto para adaptar.

Régua de cobrança de condomínio: o modelo dia a dia

Os prazos são uma referência. Ajuste-os ao que a convenção e a assembleia definirem e aplique a mesma régua a todas as unidades, sem exceções.

Quando	Etapa	Canal	Objetivo da mensagem
D-5	Lembrete	WhatsApp ou e-mail	Avisar o vencimento e enviar o boleto, com as formas de pagamento
D0	Dia do vencimento	WhatsApp	Lembrete curto, com link para pagar ou emitir a 2ª via
D+1	Aviso de atraso	WhatsApp e e-mail	Informar o atraso sem julgamento e oferecer 2ª via atualizada e parcelamento
D+5	Contato humano	Telefone ou WhatsApp	Entender o motivo e oferecer uma saída concreta
D+15	Segundo aviso	E-mail e WhatsApp	Valor atualizado, multa e juros explicados, opção de parcelamento ou acordo
D+30	Aviso formal	E-mail com confirmação ou carta	Registrar o débito e convidar para negociar em prazo definido
D+45 a D+60	Notificação extrajudicial	Carta com AR ou notificação por escritório	Formalizar o débito, dar prazo final e informar as próximas medidas
Após a notificação	Protesto	Tabelionato de protesto	Restringir o crédito do devedor e estimular o pagamento
Sem solução	Ação de execução	Advogado do condomínio	Cobrar judicialmente com base no título executivo

Três regras fazem a régua funcionar:

• Automatize as primeiras etapas. Lembretes, avisos e 2ª via não precisam de ninguém digitando.
• Ofereça sempre uma saída. Quem atrasa por falta de caixa pontual precisa de um caminho para pagar, não só de um aviso.
• Registre tudo. Datas de envio e respostas viram prova se o caso for para notificação ou Justiça.

O que a lei permite em cada etapa

• Multa de até 2% sobre o débito e juros da convenção; se a convenção for omissa, vale a taxa legal do art. 406 do Código Civil, que após a Lei 14.905/2024 é a Selic menos o IPCA (art. 1.336, §1º). Confira os valores com a calculadora de condomínio atrasado.
• Cobrar é dever do síndico (Código Civil, art. 1.348, VII).
• A cota aprovada e documentada é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X), o que permite protesto e execução direta. Veja como funciona o protesto de cota no Rio.

O que não fazer na cobrança

Uma régua firme não pode virar constrangimento. Os tribunais costumam condenar o condomínio por dano moral quando a cobrança expõe o devedor. Evite:

• listas de inadimplentes em mural, elevador, portaria ou grupos de mensagens;
• bloquear elevador, áreas comuns ou serviços essenciais da unidade;
• mensagens com ironia, ameaças ou cópia para outros moradores;
• contatos em excesso ou fora de horário razoável;
• cobrar o inquilino como se fosse o devedor perante o condomínio: a obrigação é do proprietário.

A cobrança deve ser individual e discreta. A informação sobre inadimplência pode constar da prestação de contas, de forma objetiva, sem adjetivos.

Modelo de comunicado de inadimplência: 3 mensagens prontas

Substitua os campos entre colchetes. Os textos são curtos de propósito: funcionam no WhatsApp e no e-mail.

1. Lembrete amigável (D-5 ou D0)

Olá, [nome]. Lembramos que a cota condominial da unidade [unidade], no valor de R$ [valor], vence em [data]. O boleto está disponível em [link]. Se já pagou, desconsidere esta mensagem. Qualquer dúvida, estamos à disposição. [Condomínio / Administradora]

2. Aviso de atraso com opção de parcelamento (D+1 a D+15)

Olá, [nome]. Não identificamos o pagamento da cota da unidade [unidade], vencida em [data]. Sabemos que imprevistos acontecem. Você pode emitir a 2ª via atualizada em [link] e, se preferir, pagar no cartão de crédito em parcelas, com quitação imediata do boleto. Se já pagou, envie o comprovante por aqui para atualizarmos o cadastro. [Condomínio / Administradora]

3. Notificação formal (D+30 a D+60)

Prezado(a) [nome], proprietário(a) da unidade [unidade]. Consta em aberto o débito condominial referente a [meses], no valor atualizado de R$ [valor], com multa de [x]% e juros conforme a convenção (Código Civil, art. 1.336, §1º). Solicitamos a regularização ou o contato para negociação em até [10] dias, pelo [canal]. Após esse prazo, o condomínio poderá adotar as medidas previstas em lei, como o protesto e a cobrança judicial (CPC, art. 784, X). Caso o pagamento já tenha sido feito, pedimos que desconsidere esta notificação e nos envie o comprovante. Atenciosamente, [síndico(a) / administradora]

Onde entra o parcelamento na régua

O aviso de D+1 é o momento de maior conversão: o morador ainda deve uma cota só e quer resolver. Se ele puder pagar no cartão em parcelas, o atraso termina ali. Com a Imóvel Pay, o morador paga o boleto em até 12x e o condomínio recebe o valor integral em D+1, sem custo para o condomínio e com baixa conciliada no sistema da administradora.

Para os casos que passam pela régua inteira sem solução, o próximo passo é a cobrança extrajudicial, com notificação, proposta de acordo e, se necessário, protesto e execução. Para administradoras, régua, parcelamento e jurídico podem rodar integrados ao ERP, em todas as carteiras. Veja a solução para administradoras.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Prazos e medidas de cobrança devem seguir a convenção e as decisões da assembleia do condomínio.