Com quantos meses de atraso o condomínio pode entrar na Justiça?

Não existe um prazo mínimo na lei. A cota vencida já pode ser cobrada judicialmente. Na prática, muitos condomínios fazem cobrança amigável por um a três meses antes de acionar o jurídico, conforme a política aprovada em assembleia.

Posso perder meu único imóvel por dívida de condomínio?

Sim. A Lei 8.009/1990 (art. 3º, IV) abre exceção à impenhorabilidade do bem de família para dívidas do próprio imóvel, como o condomínio. Por isso o imóvel pode ir a leilão mesmo sendo a única moradia.

Dívida de condomínio prescreve?

Sim, em 5 anos contados do vencimento de cada cota (Código Civil, art. 206, §5º, I), conforme o STJ decidiu no Tema 949. Mas contar com a prescrição é arriscado: basta o condomínio cobrar dentro do prazo.

O condomínio pode proibir o morador atrasado de usar a piscina ou o salão?

Não. O STJ já decidiu que impedir o inadimplente de usar áreas comuns, inclusive as de lazer, é ilegal. O condomínio deve cobrar a dívida pelos meios legais.

Morador com condomínio atrasado pode votar na assembleia?

Não. O Código Civil (art. 1.335, III) só garante o direito de votar e participar das deliberações ao condômino que está quite com as contribuições.

O que acontece se não pagar o condomínio? Prazos e riscos

Deixar o condomínio atrasar parece um problema pequeno no começo: é só um boleto. Mas a cota condominial tem uma força jurídica que poucas dívidas têm e, se ficar sem solução, pode terminar com o imóvel indo a leilão. Entenda o que acontece em cada fase e como sair dela.

1. Logo após o vencimento: multa, juros e correção

Assim que a cota vence, o valor passa a ter:

multa de até 2% sobre o débito (Código Civil, art. 1.336, §1º);
juros de mora da convenção. Se a convenção não fixar, vale a taxa legal (Selic menos IPCA), regra da Lei 14.905/2024;
correção monetária pelo índice da convenção.

Quer saber quanto já está? Use a calculadora de condomínio atrasado.

2. Cobrança amigável

Nas primeiras semanas, o condomínio ou a administradora entra em contato por e-mail, WhatsApp, carta ou telefone, com a 2ª via atualizada. É a fase mais barata para resolver: ainda não há honorários de advogado nem custas judiciais. Veja como emitir a 2ª via do boleto.

3. Cobrança extrajudicial, protesto e negativação

Se a cobrança amigável não funcionar, o condomínio pode partir para a cobrança extrajudicial: notificação formal, proposta de acordo e, conforme a convenção e as regras do estado, protesto em cartório e inclusão em cadastros de inadimplentes. Na prática, o seu nome fica sujo e o crédito na praça fica mais difícil.

Durante o atraso, você também não pode votar nas assembleias (Código Civil, art. 1.335, III). O condomínio, porém, não pode impedir o seu uso das áreas comuns nem expor o seu nome em listas de devedores no prédio.

4. Execução judicial

A cota de condomínio é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, X). Na prática, o condomínio não precisa provar a dívida em um processo longo: entra direto com a execução. Depois de citado, o devedor tem 3 dias para pagar (CPC, art. 829). Se não pagar, o juiz pode determinar o bloqueio de contas e a penhora de bens.

Nessa fase a dívida cresce bastante: entram as custas do processo e os honorários do advogado fixados pelo juiz.

5. Penhora e leilão do imóvel

A dívida de condomínio é propter rem: está ligada ao imóvel. Por isso a lei abre uma exceção à proteção do bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV). Mesmo sendo o único imóvel da família, ele pode ser penhorado e leiloado para pagar o condomínio. Se o imóvel for vendido, a dívida acompanha a unidade e passa para o novo dono (Código Civil, art. 1.345).

Em resumo: a linha do tempo

Quando	O que acontece
Dia seguinte ao vencimento	Multa de até 2% + juros + correção
Primeiras semanas	Cobrança amigável e 2ª via atualizada
Após algumas cotas	Cobrança extrajudicial, possível protesto e negativação
Execução	Citação, 3 dias para pagar, bloqueio e penhora
Fim do processo	Leilão do imóvel, inclusive bem de família
Até 5 anos por cota	Prazo para o condomínio cobrar (prescrição)

Como sair da dívida antes que ela cresça

Quanto mais cedo, mais barato. As saídas mais comuns são:

Pagar a 2ª via atualizada, se o valor couber no orçamento.
Negociar um acordo com o síndico ou a administradora. Veja como fazer um acordo de condomínio atrasado.
Parcelar no cartão de crédito: você quita os boletos atrasados de uma vez e paga em até 12x na fatura. O condomínio recebe à vista e você não precisa de aprovação do síndico. Veja como funciona o parcelamento de condomínio.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Cada caso depende da convenção do condomínio e das decisões da assembleia.

O que acontece se não pagar o condomínio? Prazos, riscos e como sair da dívida